空き家と特定空家の違いは？認定基準や解除と補助金まで解説

空き家と特定空家の違い・認定基準を整理

まず「空家等対策特別措置法」では、「空き家」はおおむね年間を通じて人が居住せず、使用されていない建築物やその敷地を指すと定義されています。
そのうち、倒壊や衛生、景観などの面で周囲の生活環境に深刻な悪影響を及ぼすおそれがあるものが「特定空家等」とされます。
一方で、現時点では特定空家等までは至っていないものの、このまま放置すると特定空家等になるおそれが大きい状態が「管理不全空家等」です。
このように、同じ空き家でも危険性や周辺への影響の程度によって、法的な位置付けが段階的に区分されている点が重要です。

特定空家等かどうかを判断する際には、国土交通省のガイドラインに基づき、主に倒壊等の危険、衛生上の問題、著しい景観の悪化、周辺の生活環境への悪影響という4つの観点が用いられます。
たとえば建物が大きく傾いている、屋根や外壁が崩れかけているといった状態は、倒壊等による保安上の危険に該当します。
敷地内に多量のごみが放置されて悪臭や害虫が発生している場合は、衛生上有害となるおそれがある状態と判断されやすくなります。
さらに、落書きや壊れた外壁、伸び放題の雑草などにより周囲の景観を著しく損ない、近隣の生活環境に悪影響を与えているかどうかも、総合的に審査されます。

自治体が特定空家等を認定する一般的な流れとしては、近隣住民からの相談や職員の巡回などをきっかけに、担当部署が現地調査を行うことから始まります。
現地調査では、建物の傾きや屋根・外壁の損傷状況、敷地内のごみや雑草の繁茂、悪臭や害虫の発生状況などが、写真撮影や計測を交えて確認されます。
そのうえで、前述の4類型のいずれかに該当するかどうかをガイドラインや自治体の判断基準と照らし合わせ、管理不全空家等または特定空家等と認定するかどうかが検討されます。
なお、多くの自治体では、認定前に所有者へ文書や電話で状況を確認し、自主的な改善を促す手続きもあわせて実施しています。

特定空家に認定されると生じる税金・ペナルティ

まず押さえておきたいのは、固定資産税における住宅用地特例の仕組みです。
一般に、住宅が建っている土地は、一定の面積まで固定資産税が最大でおおむね6分の1程度に軽減される優遇措置を受けています。
しかし、空家等対策特別措置法に基づき特定空家等として認定され、さらに自治体から勧告が行われると、この住宅用地特例が解除される場合があります。
その結果、固定資産税や都市計画税の負担が大きく増えるおそれがあるため、特定空家等と判断されないような管理が重要です。

特定空家等に該当すると判断された場合、行政による手続きは段階を踏んで進みます。
まず所有者に対して改善に向けた助言や指導が行われ、それでも改善が見られないときには勧告や命令が発せられることがあります。
命令にも従わない場合、最終的には行政代執行により建物の除却などが行われ、その費用は所有者等に請求される仕組みです。
このように、特定空家等と認定された後も対応を先送りにすると、指導段階より重いペナルティや多額の費用負担につながるおそれがあります。

近年は、特定空家等に至る前段階として「管理不全空家等」が位置付けられ、一定の管理不十分な状態についても早期に是正を促す動きが強まっています。
この段階での放置を続けると、倒壊や衛生悪化などの危険性が高まり、特定空家等として厳しい措置の対象になる可能性が大きくなります。
そうなると、先に述べた住宅用地特例の解除による税負担の増加に加え、近隣住民からの苦情対応や損害賠償請求など、法的なリスクを抱えることにもなりかねません。
したがって、管理不全とみなされる兆候が見られた段階で、早めに点検や補修を行うことが重要です。

特定空家の認定を避ける・解除するための具体的な対策

特定空家等の認定を避けるためには、日常的な管理と早めの修繕が重要です。
まず、外壁や屋根、ベランダなどの損傷や雨漏りの有無を定期的に確認し、劣化が進む前に補修することが大切です。
あわせて、樹木の剪定や雑草の除去、ごみの放置防止など、敷地全体の衛生状態を保つことで、害虫の発生や悪臭の苦情を防ぎやすくなります。
さらに、台風や大雨の前後には、飛散しやすい物の固定や排水設備の点検を行い、防災面のリスクを下げることが求められます。

すでに特定空家等と判断された場合でも、適切な改善措置を講じれば、認定解除が検討される余地があります。
国のガイドラインでは、倒壊や衛生、景観、生活環境への悪影響といった問題点が是正され、危険性が解消されたかどうかが重要な視点とされています。
具体的には、補修工事や不要物の撤去、樹木の伐採などを行い、その結果を写真や工事報告書で整理しておくと、自治体への説明がスムーズになります。
そのうえで、担当窓口に相談し、現地確認を受けた結果として、勧告や特定空家等の指定が解除されるかどうか判断される流れが一般的です。

特定空家等に該当するおそれがある場合や、すでに認定を受けた場合には、空き家そのものの将来の扱いも慎重に検討する必要があります。
代表的な選択肢としては、建物を現況のまま売却する方法、賃貸として活用する方法、解体して更地にする方法などが挙げられます。
現況売却は初期費用を抑えやすい一方で、老朽化の程度によっては売却条件の調整が必要になる可能性があります。
賃貸活用では、一定の修繕やリフォーム費用が生じるものの、家賃収入により管理費用の一部を賄える場合があり、解体は維持管理の負担を解消しつつも、固定資産税の軽減措置が使えなくなる点などを見据えた検討が求められます。

空き家対策で活用できる主な補助金・支援制度

まず知っておきたいのは、空き家の除却や活用にかかる費用について、国が市区町村を通じて支援する枠組みが用意されていることです。
代表的なものとして、国土交通省の社会資本整備総合交付金等による「空き家再生等推進事業」や、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく空き家対策総合支援事業があります。
これらは、市区町村が空き家の解体や利活用、相談窓口の整備などを行う際の費用を国が交付金や補助金で支える仕組みです。
そのため、実際に所有者が利用する補助制度は、市区町村が独自に設けた解体費や改修費の補助金として募集される形が一般的です。

次に、空き家の解体やリフォームに対して、エネルギー性能の向上などと組み合わせた支援策も活用できます。
例えば、既存建築物の断熱改修などを支援する国土交通省の既存建築物省エネ化推進事業では、省エネ効果が一定以上見込まれる改修工事費の一部が補助対象となっています。
また、住宅の省エネリフォームや高効率設備の導入を支援する補助事業も毎年度実施されており、空き家を居住用に再生する際に条件を満たせば活用できる場合があります。
このような事業は年度ごとに名称や要件、予算が見直されるため、工事を検討する段階で最新の募集要領を確認することが重要です。

さらに、空き家バンクや移住・定住促進と連動した支援策も各地で広がっています。
国は、農地付き空き家を含む既存住宅を活用した移住促進事業などを通じて、市区町村の空き家バンク整備や情報発信を後押ししており、登録物件の改修費や取得費の一部を補助対象とする仕組みも設けられています。
また、空き家対策モデル事業として、空き家バンクの利便性向上や移住希望者とのマッチング強化に取り組む民間団体・自治体を国が直接支援する枠組みもあります。
このような制度と組み合わせることで、単に建物を処分するだけでなく、地域の移住施策やまちづくりと一体となった空き家活用がしやすくなっています。

まとめ

空き家が特定空家等に認定されると、固定資産税の軽減が外れたり、勧告や命令、代執行で大きな費用負担が発生するおそれがあります。
日常の管理や修繕、防災対策を早めに行えば、認定を防いだり、既に認定された状態からの解除も十分に目指せます。
また、売却・賃貸・解体といった活用や処分、各種補助金や支援制度を上手に組み合わせることで、負担を抑えながら安全・安心な状態にすることが可能です。
当社では、お客様ごとの状況を丁寧にお伺いし、特定空家のリスク整理から活用方法の検討、制度や補助金の調べ方まで、分かりやすくサポートいたします。
「うちの空き家は大丈夫かな」と少しでも気になった方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。